INVESTIGACIÓN | EL SOL DE LA FLORIDA
Auditoría sacude agencia PACE creada desde Kissimmee: $3.7 millones fueron financiados en Orange County sin autorización
El Auditor General de Florida identificó 148 acuerdos residenciales en Orange County y nueve hallazgos sobre la Florida PACE Funding Agency. La revisión también cuestiona controles de protección al consumidor, gastos con tarjetas y viajes, además de un pago anticipado de $100,767 a un exdirector ejecutivo. La agencia disputó varias conclusiones del informe.
Por Marcos A. Tejeda
Publisher & Editor-in-Chief
El Sol de la Florida
KISSIMMEE/ORLANDO, Florida. — Una auditoría estatal de 57 páginas está colocando bajo escrutinio a una agencia pública creada hace 15 años mediante un acuerdo entre la Ciudad de Kissimmee y Flagler County, después de que auditores determinaran que uno de sus administradores privados ejecutó 148 acuerdos de financiamiento residencial por aproximadamente $3.7 millones en Orange County, pese a que ese condado no había autorizado la participación de la agencia en su programa.
Pero los $3.7 millones representan solamente una parte de la historia.
El Report No. 2027-004, publicado el 22 de julio por la oficina del Auditor General de Florida, Sherrill F. Norman, contiene nueve hallazgos relacionados con operaciones de la Florida PACE Funding Agency, conocida como FPFA, incluyendo controles de underwriting, divulgaciones a propietarios, supervisión de administradores externos, tarjetas de débito, gastos de viajes y contratos ejecutivos.
La auditoría adquiere especial relevancia para Florida Central porque la FPFA no nació en Tallahassee ni en Orange County.
Nació, en parte, desde Kissimmee.
El propio Auditor General establece que la Florida PACE Funding Agency fue constituida en junio de 2011 mediante un acuerdo interlocal entre Flagler County y la City of Kissimmee, convirtiéndose en una entidad gubernamental legalmente separada, un independent special district, para administrar programas PACE.
Y la relación con nuestra región continúa siendo tangible. Los documentos incluidos en la auditoría muestran que, para marzo de 2025, el programa tenía disponibilidad en Kissimmee y áreas no incorporadas de Osceola County.
Por eso, esta no es simplemente una historia sobre 148 propiedades de Orange County.
Es también una historia sobre supervisión gubernamental, protección al propietario y responsabilidad pública en una agencia cuyas raíces institucionales conducen directamente a Kissimmee.
Primero: ¿qué es PACE y por qué importa?
PACE significa Property Assessed Clean Energy.
A diferencia de un préstamo convencional, el mecanismo permite financiar determinadas mejoras permanentes a una propiedad y recuperar el costo mediante evaluaciones especiales no ad valorem incorporadas al recibo anual del impuesto sobre la propiedad.
Dependiendo del proyecto y de los requisitos legales aplicables, el financiamiento puede utilizarse para determinadas mejoras relacionadas con eficiencia energética, sistemas de aire acondicionado, techos, ventanas resistentes a impactos, resiliencia contra tormentas y otras inversiones elegibles.
La diferencia fundamental para el consumidor es que la obligación está estrechamente vinculada a la propiedad.
Por eso la legislación exige procedimientos de autorización, underwriting y divulgación. Un propietario necesita entender no solamente cuánto cuesta la mejora, sino cuánto terminará pagando, durante cuánto tiempo y qué consecuencias puede enfrentar si no paga la evaluación correspondiente.
La ley de Florida establece expresamente que un administrador de un programa PACE residencial solamente puede ofrecerlo dentro de una jurisdicción cuando el condado o municipio lo haya autorizado mediante ordenanza o resolución.
Y es precisamente ahí donde comienza uno de los hallazgos más importantes de esta auditoría.
148 acuerdos en Orange County
El Auditor General comenzó examinando una muestra de acuerdos PACE.
Dentro de esa revisión encontró que Home Run Financing, uno de los administradores externos contratados por FPFA para manejar financiamiento residencial, había ejecutado seis acuerdos por $84,457 durante agosto y septiembre de 2024 para propiedades ubicadas en Orange County.
El problema era que Orange County no había autorizado mediante ordenanza o resolución que FPFA operara allí.
Según la auditoría, personal de Home Run explicó que su sistema de solicitudes había incluido incorrectamente a Orange County entre las jurisdicciones autorizadas.
El error, según esas explicaciones, fue descubierto a mediados de octubre de 2024.
Supuestamente, entonces dejaron de originarse nuevos acuerdos.
Los auditores no terminaron ahí.
Ampliaron la investigación.
Y encontraron 142 acuerdos adicionales.
El resultado final fue contundente: 148 acuerdos de financiamiento por aproximadamente $3.7 millones.
Todos asociados a propiedades de Orange County, una jurisdicción que, según la auditoría, no había autorizado la participación de FPFA.
Nueve acuerdos aparecieron después de descubierto el problema
Este detalle merece especial atención.
La auditoría indica que nueve de los acuerdos, por aproximadamente $286,000, fueron ejecutados entre noviembre de 2024 y enero de 2025.
Es decir, después de mediados de octubre, cuando supuestamente se había detectado y corregido el problema.
Home Run explicó que algunos proyectos ya estaban en marcha cuando se identificó el error y consideró que cancelar el financiamiento habría resultado injusto para propietarios y contratistas.
Pero el Auditor General no aceptó eso como solución al problema de autorización.
Su conclusión fue que desarrollar actividades PACE dentro de una jurisdicción que no había autorizado la participación era contrario a la ley estatal, podía comprometer protecciones diseñadas para consumidores y exponía tanto a FPFA como a sus administradores externos a riesgos legales y reputacionales.
¿Quién debía impedir que esto ocurriera?
Aquí aparece una cuestión central de responsabilidad.
Home Run era un administrador externo.
Pero FPFA seguía siendo el administrador gubernamental del programa.
El informe explica que FPFA conserva autoridad para imponer las evaluaciones no ad valorem que se pagan mediante los recibos de property tax, mientras sus administradores externos manejan buena parte de las operaciones cotidianas.
Durante el período examinado, los dos administradores residenciales eran FortiFi Financial, Inc. y Home Run Financing.
El Auditor General determinó que, para enero de 2026, FPFA no había establecido políticas y procedimientos escritos que garantizaran que sus administradores externos no celebraran acuerdos en jurisdicciones sin autorización.
FPFA respondió que sí tenía políticas para impedirlo.
El Auditor General replicó que, en la medida en que esas políticas no estuvieran documentadas por escrito, los registros de la agencia no demostraban que existieran los controles alegados.
Por tanto, el hallazgo permaneció en el informe final.
La auditoría revisó una operación de $52.7 millones
La dimensión del programa ayuda a entender por qué estos controles importan.
Entre julio de 2024 y febrero de 2025, FortiFi y Home Run ejecutaron conjuntamente 1,849 acuerdos residenciales PACE por $52,661,589.
Home Run manejó 1,232 acuerdos por aproximadamente $34.54 millones.
FortiFi manejó 617 por aproximadamente $18.12 millones.
No se trataba, por tanto, de una operación pequeña.
El Auditor General seleccionó 60 de esos acuerdos, por aproximadamente $1.64 millones, para revisar cumplimiento con determinados requisitos de underwriting.
Y encontró 157 deficiencias de underwriting dentro de los registros examinados.
Aquí es importante hacer una distinción periodística.
Eso no significa que los 1,849 acuerdos tengan problemas ni que existieran 157 propietarios diferentes afectados.
Las 157 corresponden a deficiencias encontradas en los 60 expedientes examinados, y un mismo expediente podía contener más de una deficiencia.
La auditoría tampoco fue diseñada para proyectar estadísticamente esos resultados sobre todos los acuerdos.
Pero los hallazgos sí muestran por qué el Auditor General cuestionó los controles existentes.
¿Qué encontraron en el underwriting?
Entre los elementos que los administradores debían verificar se encontraban impuestos y assessments pendientes, violaciones de zoning o code enforcement, liens involuntarios, determinadas situaciones de bancarrota, duración del financiamiento, ingresos del propietario y existencia de otros acuerdos o mejoras sin registrar.
Los auditores encontraron expedientes donde la documentación no demostraba que algunas de esas verificaciones se hubieran completado oportunamente antes de autorizar el inicio de los trabajos.
Uno de los puntos particularmente sensibles fue la duración del financiamiento.
La auditoría encontró acuerdos cuyos términos, según el Auditor General, no cumplían el límite estatutario aplicable relacionado con la vida útil de las mejoras y el máximo de 20 años.
También identificó un caso donde el pago anual estimado asociado a los acuerdos superaba el límite del 10% del ingreso anual del hogar que establece la ley para la evaluación correspondiente.
¿Sabían los propietarios exactamente lo que estaban firmando?
Otro hallazgo se concentró en las divulgaciones.
La ley residencial PACE establece requisitos destinados a que el propietario comprenda claramente las condiciones financieras antes de comprometer su propiedad.
Entre otras cosas, las divulgaciones pueden incluir información sobre pagos, costos, derecho de cancelación, ausencia de garantías sobre determinados ahorros y consecuencias de incumplimiento.
La auditoría encontró casos donde determinada información requerida no había sido individualmente reconocida por escrito por los propietarios antes de continuar con el proceso.
El Auditor General destacó especialmente la importancia de advertir que el incumplimiento de una evaluación puede generar penalidades, honorarios, costos legales e incluso procedimientos relacionados con certificados tributarios que podrían poner en riesgo la propiedad.
FortiFi indicó que parte de la información había sido proporcionada verbalmente durante llamadas grabadas o mediante otros documentos.
Home Run planteó una interpretación diferente sobre determinados requisitos de divulgación.
El Auditor General sostuvo que la ley exigía las divulgaciones escritas y el reconocimiento correspondiente y mantuvo el hallazgo.
Y entonces aparecen $100,767
La auditoría da un giro desde la protección al consumidor hacia la administración interna de FPFA.
Michael Moran se desempeñó como director ejecutivo hasta el 31 de diciembre de 2024. Wendi Leach asumió como directora ejecutiva el 1 de enero de 2025.
Según el informe, Moran había presentado su renuncia el 2 de diciembre de 2024.
Su contrato de empleo original, firmado en febrero de 2023, contemplaba hasta 52 semanas de severance pay si era despedido sin causa.
El Auditor General sostiene que la legislación aplicable limita esa compensación a 20 semanas.
Pero finalmente no se pagó bajo esa disposición de severance.
FPFA y Moran celebraron otro acuerdo.
Se trató de un Employment Termination and Transition Services Agreement, mediante el cual recibiría $100,767 por servicios de transición entre el 1 de enero y el 30 de junio de 2025.
Según el Auditor General, el contrato no definía tareas específicas, estándares mensurables de desempeño ni un mecanismo adecuado para supervisar la prestación de los servicios.
Moran presentó una factura por los $100,767 el 3 de enero de 2025.
FPFA pagó la totalidad el 13 de enero.
Eso ocurrió más de cinco meses antes de terminar el período de servicios contemplado en el contrato.
¿Qué servicios se prestaron?
Aquí se encuentra uno de los pasajes más delicados del informe.
El Auditor General señala que, pese a haber solicitado documentación, FPFA no proporcionó registros que demostraran qué servicios había prestado el exdirector ejecutivo bajo ese acuerdo.
La auditoría incluso plantea que pagar completamente por adelantado podría entrar en conflicto con la prohibición constitucional de que una entidad gubernamental extienda crédito para beneficio privado.
Pero esta distinción es fundamental.
Eso es una conclusión del Auditor General dentro de una auditoría operacional. No es una sentencia judicial, una acusación criminal ni una determinación de culpabilidad contra Moran o FPFA.
El Sol de la Florida no ha encontrado en los documentos revisados una determinación judicial que establezca que ese pago constituyó un delito.
El contrato de la actual directora también fue cuestionado
El problema contractual no terminó con Moran.
Según la auditoría, el contrato de la actual directora ejecutiva, Wendi Leach, fechado el 1 de enero de 2025, también contemplaba 52 semanas de severance pay si fuera despedida sin causa.
Los abogados del programa argumentaron que la limitación estatal no debía aplicarse porque los salarios de la agencia se pagan con ingresos no tributarios y sin apropiaciones estatales.
El Auditor General rechazó esa interpretación.
Su informe señala que la excepción citada por la ley corresponde a determinadas circunstancias de hospitales públicos y que FPFA no opera un hospital.
La recomendación fue modificar el contrato para establecer un máximo de 20 semanas.
Tarjetas de débito: otro frente de preocupación
La auditoría también examinó los controles sobre gastos efectuados mediante tarjetas de débito.
El informe sostiene que una documentación suficientemente detallada debe permitir establecer qué se compró, por qué se compró y qué propósito público justificaba el gasto.
Los auditores encontraron deficiencias de documentación y supervisión.
En una parte de la revisión, FPFA no pudo proporcionar registros que demostraran el propósito público de determinados gastos ni evidencia suficiente de revisión y aprobación.
El Auditor General señaló que la ausencia de controles independientes aumenta el riesgo de uso indebido de fondos públicos y recomendó, entre otras medidas, una revisión periódica de las compras realizadas por el director ejecutivo.
FPFA respondió que los gastos tenían propósitos públicos y cuestionó que ciertos asuntos estuvieran dentro del alcance temporal y material de la auditoría.
El Auditor General rechazó esa objeción y mantuvo el hallazgo.
Viajes, comidas y otros gastos
El hallazgo número ocho se concentró en viajes.
La legislación de Florida exige documentación y controles específicos para gastos oficiales, incluyendo autorización, propósito público y utilización de métodos económicamente razonables.
La auditoría recomendó documentación más robusta, como agendas, itinerarios, listas de asistentes o evidencia equivalente, para demostrar el propósito público de los viajes, además de controles sobre subsistencia, aprobación de gastos y uso de la exención de sales tax de la entidad.
FPFA volvió a disputar parte de la interpretación.
La agencia argumentó, entre otras cosas, que ciertos gastos caracterizados como entretenimiento no debían tratarse bajo las reglas de per diem aplicadas por los auditores.
El Auditor General respondió que la legislación sobre subsistencia para distritos especiales no contiene una excepción simplemente porque un gasto sea denominado entertainment.
La agencia también explicó que en algunos hoteles utilizar su exención tributaria podía requerir tarifas corporativas más elevadas.
El Auditor General indicó que no recibió comparaciones de precios suficientes para respaldar esa afirmación y mantuvo su conclusión.
La agencia peleó la auditoría
Este elemento es indispensable para comprender el informe completo.
FPFA no aceptó pasivamente todas las conclusiones.
En su respuesta formal planteó objeciones procedimentales, jurídicas y fácticas sobre diferentes partes del trabajo del Auditor General.
Entre sus argumentos cuestionó aspectos del alcance de la auditoría, la aplicación de determinadas leyes a un distrito especial independiente y varias interpretaciones de los auditores.
El Auditor General respondió dentro del mismo informe.
Su oficina señaló que la ley le otorgaba autoridad para realizar la auditoría, que la agencia tuvo oportunidad de responder a los hallazgos preliminares y que incluso se hicieron modificaciones después de revisar documentación adicional.
El informe final, sin embargo, mantuvo los nueve hallazgos.
Ese intercambio es importante porque impide simplificar esta historia como si se tratara de una determinación unilateral aceptada por todas las partes.
Existe una disputa.
Pero también existe un informe oficial del principal órgano estatal encargado de esta auditoría, y sus conclusiones permanecieron después del proceso de respuesta.
¿Quién gobernaba FPFA durante el período auditado?
El informe identifica a los integrantes de la Junta Directiva durante julio de 2024 a febrero de 2025.
Michael Steigerwald fungía como presidente.
Cheryl Grieb era vicepresidenta.
También figuraban Jim Ley y Jon Mast.
Barbara Revels permaneció hasta el 15 de julio de 2024.
Michael Moran fue director ejecutivo hasta el 31 de diciembre de 2024 y Wendi Leach asumió el 1 de enero de 2025.
Identificar a quienes ocupaban los puestos de dirección es importante porque los hallazgos no se limitan a errores técnicos de un contratista.
Varias recomendaciones del Auditor General se dirigen expresamente a fortalecer la supervisión de la propia agencia y de su junta.
¿Y qué tiene que ver Kissimmee con todo esto?
Mucho, pero debemos definir correctamente esa relación.
La Florida PACE Funding Agency fue creada mediante un acuerdo interlocal entre Flagler County y la City of Kissimmee en junio de 2011.
El documento original estableció una entidad legal separada y no simplemente un departamento interno de la ciudad.
Eso significa que sería incorrecto afirmar que los $3.7 millones fueron autorizados por la Ciudad de Kissimmee o que el gobierno municipal ejecutó los acuerdos de Orange County.
La auditoría no dice eso.
Los acuerdos cuestionados fueron ejecutados por Home Run Financing dentro del programa administrado por FPFA.
Pero tampoco puede ignorarse el vínculo institucional con Kissimmee.
La ciudad fue una de las dos entidades fundadoras de la agencia, y el propio informe muestra que el programa seguía disponible en Kissimmee y áreas no incorporadas de Osceola County para marzo de 2025.
Para los residentes de Osceola, por tanto, una pregunta legítima es:
¿Qué mecanismos de supervisión, representación o rendición de cuentas conserva actualmente Kissimmee respecto de la entidad que ayudó a crear?
Esa pregunta merece una respuesta pública y documentada.
Orange County aparece en otra parte de la auditoría
Existe un detalle adicional que podría generar confusión y debe explicarse.
El Exhibit B del informe muestra que el Orange County Tax Collector tenía registrada una tarifa de colección del 1% para determinados PACE assessments.
Pero una nota del mismo documento explica que algunos condados que actualmente figuraban como not an area of service tenían acuerdos anteriores al 1 de julio de 2024 y sus tax collectors continuaban recaudando assessments correspondientes a esos acuerdos previos.
Por tanto, que existieran antiguas evaluaciones PACE cobradas a través del sistema tributario de Orange County no equivale a que FPFA estuviera autorizada a originar los nuevos acuerdos residenciales identificados por los auditores.
Ese es precisamente el punto que hace relevante el hallazgo de los 148 contratos.
¿Qué pasa ahora con los 148 propietarios?
Esta es probablemente la pregunta más importante que la auditoría no resuelve.
El documento determina que los acuerdos fueron ejecutados en una jurisdicción que no había autorizado la participación de FPFA.
Pero no establece claramente qué ocurrió posteriormente con cada uno de los 148 assessments.
Tampoco especifica cuántos continúan activos, cuántos ya fueron pagados, si continúan apareciendo en property tax bills, si alguno fue cancelado, si existe derecho a devolución, si algún propietario puede impugnar la obligación o quién asumiría responsabilidad económica si alguno de esos acuerdos fuera invalidado.
La investigación publicada originalmente por The Florida Pundit también destacó que el informe no determina el destino final de esos assessments.
Y ahí existe una segunda historia que todavía necesita respuestas.
Una nueva era de supervisión para PACE
La existencia de esta auditoría tampoco es casualidad.
La legislación de Florida ahora requiere que el Auditor General realice una auditoría operacional de cada administrador PACE al menos una vez cada tres años.
Eso significa que el escrutinio sobre estos programas será periódico.
Y tiene sentido.
PACE puede ofrecer una herramienta financiera útil para propietarios que necesitan mejoras costosas, particularmente techos, climatización, eficiencia energética o protección contra huracanes.
Pero cuando la deuda termina incorporada a la propiedad y su cobro puede relacionarse con el sistema tributario, las protecciones al consumidor adquieren otra dimensión.
Un propietario puede escuchar que no tiene que pagar todo ahora.
La pregunta importante es qué viene después.
¿Cuánto terminará pagando?
¿Durante cuántos años?
¿Qué interés y cargos existen?
¿Cómo afectará una venta o refinanciamiento?
¿Qué sucede si no puede pagar?
Y, antes incluso de todas esas preguntas, ¿estaba autorizado el programa para ofrecerle ese financiamiento en su jurisdicción?
Lo que El Sol de la Florida seguirá investigando
La auditoría respondió muchas preguntas, pero abrió otras que pueden ser todavía más importantes para Florida Central.
El Sol de la Florida considera que deben aclararse, entre otras cuestiones, el estatus actual de los 148 acuerdos de Orange County, las medidas correctivas adoptadas después de la auditoría, la situación del pago de $100,767, cualquier modificación a los contratos ejecutivos, los nuevos controles sobre Home Run y otros administradores, y el papel actual que corresponde a Kissimmee dentro de la estructura de FPFA.
También merece seguimiento determinar si propietarios de Orange County recibieron comunicaciones explicándoles que sus acuerdos habían sido originados dentro de una jurisdicción que, según el Auditor General, no había autorizado a FPFA.
Porque detrás de los $3.7 millones existen 148 propiedades y 148 decisiones financieras familiares.
Y detrás de los nueve hallazgos existe una cuestión todavía mayor:
¿Quién vigila al organismo que coloca obligaciones financieras sobre las propiedades de los ciudadanos?
La auditoría estatal acaba de ofrecer una parte de la respuesta.
Ahora corresponde determinar qué hicieron las autoridades después de recibirla.
El Sol de la Florida continuará investigando.
